Mülki Məcəlləyə yeni inşa olunan binaların və mənzillərin sənədləşməsi ilə bağlı hələ 2018-ci ildə edilən əlavə və dəyişkliklər hələ də icra olunmur. Qanunların icra mexanizminin reallaşmaması isə həm tikinti şirkətlərini, həm də vətəndaşları çətin duruma salır. Bu günə qədər xeyli sayda tikintisinə icazə alınan, lakin istismarına icazə verilməyən binalardakı mənzillərə və qeyri-yaşayış sahələrinə dair mülkiyyət hüquqları tanınmayıb. Bu isə xeyli problemlərə və korrupsiya hallarına yol açır.

Mövzu ilə bağlı fikirlərini İndex.az ilə bölüşən hüquqşünas Əkrəm Həsənov bu sahədə 2 əsas problemin mövcud olduğunu deyib:

1) tikinti şirkətləri mənzilləri eyni zamanda bir neçə nəfərə satır;

2) tikinti şirkətləri mənzillərə görə ödənişi alır, amma tikintini başa çatdırmır, yaxud proses çox uzanır.

Hüquqşünas bildirib ki, Mülki Məcəlləyə edilən sözügedən dəyişikliklər bu problemlərə son qoymalı idi:

“Belə ki, tikintisi başa çatdırılmayan mənzillərə mülkiyyət hüququ Daşınmaz Əmlakın kadastrı və Reyestr publik hüquqi şəxsi qabaqcadan dövlət qeydiyyatına alınmalı idi, yəni çıxarış verilməli idi. Özü də yalnız mənzilə yox, binanın altındakı torpaq sahəsi də mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyəti hesab olunmalı idi. Bununla da bir mənzili bir neçə şəxsə satmaq imkanı aradan qaldırılmalı idi. Torpaq da mənzil mülkiyyətçilərinə məxsus olduğu üçün tikinti şirkəti işini görməsəydi, onu başqası ilə əvəz etmək mümkün olacaqdı. Tikinti şirkətinin muzdu da hissə-hissə ödənilməli idi. Buna görə, pulu götürüb aradan çıxa bilməyəcəkdi”.

Lakin reallıqda bu yenilikləri görmədik. Azərbaycanda hələ də tikinti şirkətləri torpaq sahəsini mülkiyyətə deyil, istifadəyə götürərək işə başlayır. Onlar əvvəlki kimi formal mənzil-tikinti kooperativləri yaradır və tikilməmiş binadakı mənzilləri heç bir qeydiyyat aparmadan qabaqcadan ödəniş müqabilində qeyri-müəyyən məzmunlu müqavilə əsasında satır.

Ə.Həsənov belə hallarda mənzil sahiblərinin qanunazidd olaraq heç kooperativin üzvü kimi də rəsmiləşdirilmədiyini bildirib: “Buna görə həm bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması, həm də tikinti müddətini illərlə uzatmaq riskləri aktual olaraq qalır. O cümlədən, köhnə binaların sökülüb yerində yeni binaların tikildiyi halda da bunu müşahidə edirik. Biz hüquqşünaslar bu risklərin reallaşması ilə tez-tez qarşılaşırıq. İnsanlar pul ödəyir, amma yekunda əmlakı əldə edə bilmir və pulu batır. Tikinti şirkəti tikintini illərlə uzadır. Hətta yekunda hər şey yaxşı bitəndə belə vətəndaş əldə etdiyi mənzildə sürprizlərlə - sahənin azolması, keyfiyyət fərqliliyi və s. ilə üzləşir. Bu səbəblərə görə Azərbaycanda tikilən binada “kupça”sız mənzil almaq çox təhlükəlidir. Mən heç kəsə bunu tövsiyə etmirəm!”

Bəs nə etmək lazımdır? Bu durumdan necə çıxabilərik?

Ə.Həsənov hesab edir ki, indiki vəziyyətdə tikinti şirkətlərinə dair tələblər sərtləşdirilməlidir:

“Onların öz kapitalı olmalıdır, azı 10 milyon manat. Direktorları da attestasiyadan keçməlidir. Tikintinin aparıldığı torpaq sahəsi mülkiyyətdə olmalıdır. Burada dövlət də özəlləşdirmədən qazanc əldə edəcək. Bundan sonra da tikinti Mülki Məcəllənin tələblərinə uyğun olaraq aparılmalıdır. Belə olmadığı təqdirdə tikilən binalardan mənzil almaq doğru deyil. Bununla vətəndaşlar korrupsiya sxemlərinə dəstək olurlar”.

Əmlak idarəetməsi üzrə ekspert Firdovsi Xəlilov da İndex.az-a açıqlamasında yeni tikilən binaların sənədləşdirilməməsində korrupsiya amillərinin xüsusi rol oynadığını vurğulayıb:

Hazırda ölkəmizdə məmurların Prezidentin qərarlarına, göstərişlərinə məhəl qoymamasını göstərən 2 məqam var: “Onlardan biri Xəzəryanı sahələrin “işğalı” ilə bağlıdır. Digər məsələ - mənzillərə, fərdi evlərə çıxarışların verilməsi ilə əlaqəlidir. Prezidentin bununla bağlı sərəncamları var. Həyət evləri, binalar tikilib. “Azəriqaz”, “Azərsu”, “Azərişıq” bunlara kommunal xidmətləri təmin edib. Ünvan da bəllidir. Amma çıxarış verilmir. Çünki hər kəsə də aydındır ki, burada kütləvi şəkildə korrupsiyadan söhbət gedir. Dövlət qurumları vətəndaşlardan tək-tək rüşvət istəməkdən çəkinirlər. Ona görə MTK-lardan iri məbləğdə rüşvət istəyirlər ki, binanı istismara qəbul etsinlər. Bunun başqa adı yoxdur”.

F.Xəlilov bir çox MTK-ların haqlı olaraq bundan imtina etdiklərini deyib: “MTK deyir ki, binanı tikmişəm, lifti qoymuşam, kommunal xidmətləri təmin etmişəm. Əgər bu istismara yararsızdırsa, o zaman kommunal xidmətlər göstərən dövlət qurumları burada xidmətləri təmin etməsin. Əgər bu təminat varsa, yararlıdırsa, zəhmət çəkib binaları istismara qəbul etsinlər. Bu çox ağrılı bir məsələdir”.

Dövlət qurumları ilə MTK-ların bu çəkişməsində isə zərbə daha çox vətəndaşlara dəyir. Onlar alqı-satqı əməliyyatlarını aparmaq, qeydiyyata düşmək və digər bu kimi məqamlarda öz iradələrini həyata keçirə bilmirlər. Belə bir durumdan çıxış yolu kimi F.Xəlilov Türkiyə təcrübəsinin tətbiqini məqbul sayıb:

“Türkiyədə inşaata başlamamışdan əvvəl tikintişi rkətindən bank təminatı tələb edirlər. Tikinti şirkəti hər hansı səbəbdən inşaatı dayandırarsa, bank onu tamamlayır və ya vətəndaşların ödənişləri geri qaytarır. İkincisi, tikinti işləri 1-ci mərtəbədən qalxdıqdan sonra artıq binaya ilkin çıxarış verilir. Tikintisi davam edən binadakı bütün satışlar dövlətin nəzarətində olan portal vasitəsilə həyata keçirilir. Hamı bilir ki, filankəs bu binanın filan mərtəbəsindən ev alıb. İnşaat şirkətinin öhdəliyi binanın karkasını, fasadını, daxili işlərini göstərilən şərtlərlə tamamlamaqdır. Orada kommunal xidmətləri təmin etmək onun işi deyil”.

Həmin təcrübəyə əsasən, binanın və mənzillərin ilkin çıxarışı olduğu üçün tikinti başa çatdıqdan sonra ilkin çıxarışlar elektron qaydada əsas çıxarışa dəyişdirilir. Bunun sistemə kifayət qədər şəffaflıq gətirdiyini deyən F.Xəlilov belədə mənzillər təkrar satılan zaman vergiləri MTK-lar deyil, dövlət alır:

“Ona görə, alıcılar da tam əminliklə müraciət edirlər. Bilirlər ki, mənzil bir neçə nəfərə satılmayıb. Belə olan halda korrupsiya üçün açıq qalan qapıların bir çoxu bağlanır”.

Xatırladaq ki, Azərbaycanda da Mülki Məcəlləyə edilən dəyişikliklər binalara, mənzillərə tikinti müddətində ilkin çıxarışların verilməsini nəzərdə tutur. Eyni zamanda Məcəllədə binanın altındakı torpaq sahəsinin də mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi paylı mülkiyyəti hesab olunur. Bu da bir mənzili bir neçə şəxsə satılmasının qarşısını alır. Torpaq da mənzil mülkiyyətçilərinə məxsus olduğu üçün tikinti şirkəti hansısa səbəbdən işini görməzsə, onu başqası ilə əvəz etmək mümkündür. Lakin qanunverciliyinin bu müddəalarının işləməməsi problemlərin dərinləşməsinə gətirib çıxarıb.